住宅建筑应以套内使用面积进行交易 住建部就38项强制性工程建设规范公开征求意见

“公摊面积”要取消？ 央视：这是错误理解

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”。

消息一出，引起舆论高度关注。有关“公摊面积”的新闻被刷屏，媒体称，这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。”网友和专家们都在讨论：难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗？

那么，这是否意味着，住宅交易面积将从建筑面积变为套内面积？长期被市场诟病的公摊面积是否将会取消？

23日晚，央视在其微信公众号上发表了一篇标题为“‘公摊面积’要取消了？这事儿没那么简单”的文章。文中称，《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范，规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

央视发文：“公摊面积”要取消了？这事儿没那么简单

央视文章中称：我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？

在《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？

我们暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，我们只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。

难言的“公摊面积”

公摊面积近年多遭诟病 是居民关注的焦点问题

在住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中，文件末尾附上了一份“起草说明”。其中，对第二部分2.4.6条的说明是这样的：“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾。”

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

仅在2018年，新华社等都曾专门发文质疑公摊面积。2018年7月27日、9月14日《新华每日电讯》曾先后发表《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》，引发大范围讨论和有关部门关注。按照文中观点，民众普遍认为公摊面积的不合理性主要在于以下方面：

1.公摊面积开发商说多少就是多少 公摊面积的具体比例，国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定，只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以，公摊面积缺少标准、管理混乱。

2.公摊面积计算方式缺乏标准公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了部分不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价。

业内专家刘德科解读

“交易”和“计价”是两个不同的概念

没错，中国的商品房基本上是以建筑面积计价；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行交易，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。 “以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积算”。 很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。

其次，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。 

如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」 简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上，也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。 如果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，那么就越界了，就超出了文件的效力范围。 现在，并没有这么写。

为什么住建部的一个规范性文件会被误读？背景情绪是：大家都盲目地痛恨公摊

中国房地产有很多问题，可以讨伐的东西很多，比如公摊面积坑人、期房销售坑人等等，很带情绪流量，但都很业余。 我们是赞成按套内面积计价，从节约土地的角度。但是，很遗憾，中国离套内面积计价，还有点远。