受到“国五条”个税政策影响，近两个月来北京二手房成交量明显萎缩，上个月北京市住建委又连续出台政策，通过限制开发商资金或调高预售许可门槛的方式来干预市场，再加上之前的限购政策，相当一部分刚需族被挤出北京楼市。而北京地王频出，连远郊区县通州都迈向3万元/平方米时代，加上北京新七环概念的提出，都让环京楼盘价格暴涨，最为夸张的是从2002年算起，燕郊的房价暴涨了10倍。

燕郊是北京楼市的保险丝

    “去燕郊是看房吗？我们有免费看房班车，上车就走，还能省几块钱车费呢，走吧走吧。”7月6日上午9时，时代周报记者来到位于东三环国贸[简介 最新动态]地区，打算在北京电视台楼下搭乘那条著名的930路公交车，还没走到公交站，就被几个手里拿着宣传彩页的楼盘掮客围住了，并被簇拥着走向其中一辆看房班车。

    因为是周末，走京通高速不到半个小时就到了与北京通州区一河之隔的燕郊。燕郊自古为京都重镇，因春秋战国时地处燕国都城城郊而得名。

   如今燕郊隶属于河北省三河市，与天安[简介 最新动态]门的直线距离只有30公里，相比昌平、顺义、怀柔、密云、平谷等北京的区县，距离更近，楼价也便宜很多。

     在首尔甜城的售楼处，销售人员告诉记者，来看房子的大部分都是北京客，以刚需为主，目前推出的户型是80多平方米的两居室，售价在9500元/平方米。

    “首尔甜城是新盘，2010年开盘时均价就在8500元/平方米左右，那会北京楼市销售火爆，燕郊的房子也就销售得很好，后来北京楼市遇冷，我们二期的房子也卖得不好，2012年初的时候我们户型不太好的复式房子，加上优惠折算下来售价才6000多元/平方米，”销售人员讲述了近几年燕郊楼市的变化。

    时代周报记者又找到一位燕郊本地人周晓东（化名）。“我清楚地记得，2002年我将单位那套房子卖掉，单价才1300多元/平方米，但我还是很高兴，因为两年前燕郊的房子也就800元/平方米，谁想到不过十年，燕郊的房价就涨了十倍”，周晓东告诉时代周报记者。

    目前通州的房价基本都在2万元/平方米以上，燕郊的房价也随之涨到1万元/平方米的价格，随着房价上涨，燕郊政府也赚得盆满钵溢：公开数据显示，2012年，燕郊生产总值266亿元，财政收入40.88亿元，5年前，燕郊的财政收入仅为1.399亿元。

    “如果深圳是中国楼市的保险丝，那么不妨把燕郊楼市比做北京楼市的保险丝，”地产商潘石屹曾这样评价燕郊楼市与北京楼市之间微妙关系。

地产大佬再次云集香河

    和燕郊楼市基本上被本地开发商垄断不同，香河则是地产巨头们的大北京梦想乐园，万科[简介 最新动态]、万通、富力、珠江、合生等知名房企都已经进驻香河。

    仍然从国贸出发，走京沈高速，45公里左右就达到香河，因为燕郊的房价也在1万元/平方米徘徊，更多的北京客不得不将眼光投向这个离北京更远的廊坊香河县。

    “我的号比较靠后，结果进去时想买的两居室全部卖光了，楼也不是我想要的那栋，大家都在疯抢，我甚至连价格都不知道就抢了一套三居室，真是太疯狂了，不过还好，总算是抢到了，”在香汐售楼处，一位来交首付款的张女士告诉记者，她是6月30日开盘时买的房子。

    而在鸿坤罗纳河谷[最新消息 价格 户型 点评]，销售人员告诉时代周报记者，目前墅景洋房正在排号中，均价在8000元/平方米左右，不到200套的房源，已经有500人排号。

    7月15日，但时代周报记者再次致电鸿坤罗纳河谷，该销售人员表示，在13日开盘当天所有房源就全部售罄了。

    “香河目前房价处于价值洼地，加上新七环规划的利好消息，香河频现日光盘也不奇怪，”亚豪房地产机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

    据时代周报记者了解，目前香河的房价，基本在4500-6500元/平方米之间，高端一些的别墅区，售价也在1万元/平方米之上。

    一位不愿具名的业内人士告诉记者，2011年，香河的房价达到一个高峰，每平方米售价在8000元左右，但是随后那场声势浩大的土地风波，使得香河楼市早于其他北京周边区域的房地产市场进入“冬天”。

    “不仅万科、五矿、绿地等多家知名房企卷入其中，香河政府也受到很大波及，甚至为此换了领导班子，”前述人士告诉记者。

    不过即使如此，也没有阻止开发商的拿地热情，仅仅在2012年5月，就有五矿携手万科在香河再购3宗住宅用地，富力、万通也先后出手在香河拿地。

    “相比燕郊，香河本身有一定的产业支撑，加上大的开发商和尚在低位的价格，香河未来的房地产市场还有很大上升空间，”郭毅表示。

    而经南三环驱车赶往北京正南方向的固安，走京开高速，到达固安的时间和香河相差无几，在京开高速路口“首都第二机场”、“首都第二空港区”等楼盘的广告牌比比皆是，借助首都第二机场建设规划的落地，以及北京大七环概念的提出，固安楼市今年也逐渐火热起来。

    在永定河孔雀城，一位销售人员告诉记者，目前其别墅项目均价已经涨到了每平方米12000元左右，“开盘时均价只有4000元/平方米，去年年底达到8000元/平方米左右，估计以后还得涨”。

    在固安城区，绿宸万华城的销售人员告诉时代周报记者，目前项目均价在6500元/平方米，而2012年开盘时，售价只有每平方米4500元。

造城模式再受青睐

    曾几何时，“造城模式”让粤派开发商声名鹊起，从起跑线上的祈福新村，到天河的华景新城，再到让人无比惊艳的华南板块，都是粤派地产“造城运动”的典范，随后被国内很多开发商学习、复制。

    然而在粤派地产雄心勃勃的北伐中，试图将这一成功模式照搬到北京时，却折戟沉沙。

    2004年，合生创展投资68亿元在北京和天津之间的超级大盘京津新城，项目涵盖五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场以及数千栋美式别墅，但是经过多年开发，这里却被称为“亚洲最大空城”，不仅项目无人问津，还先后沉淀了合生创展近百亿元的资金。

    “和长三角不同，北京和天津的产业并不联动，房价也十分悬殊，那些京津大盘大部分要依靠北京的客源，但是这些楼盘距离北京又很遥远，交通依靠自驾，投资价值不大，也很难吸引刚需，因此销售一直不太好”，郭毅表示。

    然而，随着北京房价的高涨，最近这种集居住、教育、度假、酒店、商业配套为一体的综合性房地产项目又重新受到热捧，“一生之城”也频频成为很多大盘的广告词。

    位于香河的富力新城，仅一期就占地464亩，总建筑面积约74万平方米，业态涵盖联排别墅、花园洋房、高层板楼、商业配套等，销售火爆。位于天津市武清区的恒大山水城，占地3100余亩，建筑面积约200万平方米，在配套设施的建设上，该项目不仅引进了北京大学下属北大学园幼儿园，还按照天津市级重点小学标准建设了恒大小学。

    在武清和北京的交界处，首创国际半岛项目总占地面积298公顷，总建筑面积约300万平方米，未来将可容纳5万-10万人口居住，目前一期别墅项目已经售罄，二期则针对刚需，只推出了两居室的户型。华夏幸福基业以在京郊开发大体量的孔雀城系列产品而闻名，开发了大运河孔雀城[最新消息 价格 户型 点评]、永定河孔雀城、潮白河孔雀城[最新消息 价格 户型 点评]、八达岭孔雀城、凤河孔雀城等项目。

    据时代周报记者观察，这些环京大盘一般都选在高速路周边，自驾车一小时内能够到达，而且开发商会积极引进公交线路，解决依靠自驾和高铁的单一出行模式，同时，除了商业配套外，教育也是其主打的卖点，比如孔雀城统一引进了著名的北京汇佳双语幼儿园，恒大山水城引进了北京大学附属幼儿园，首创国际半岛也计划引入国际知名的小学建立分校。

    “这些楼盘的定位比较清晰，产品线丰富，也注重商业、教育、医疗等配套建设，在北京限购、房价高居不下的情况下，环京楼盘有发展潜力，但是这些项目未来发展如何，还依赖于北京的房地产政策变化，”郭毅表示。