房地产涉及民生百态，满足底层居住需求之上，也体现经济价值。

不同阶段的调控，都是政策力量和市场情绪，在规则层面的博弈。

部分群众，开始分开站队。一方是刚需无房派，心中只有一个想法：“再跌我就买”。

另一方是多房派，仔细琢磨手中的房产，心存疑虑，有些人还得了“恐慌焦虑症”，干脆全卖了租房住。

其实两方，终究都掉入了“情绪博弈”陷阱。

在房产市场涨跌的舆论声中，由于情绪的主观性，我们无法冷静思考，容易形成情绪化交易。

我们可以参考巴菲特的老师格雷厄姆提出的穿越周期“二段论”：

一是有一个正确合理的思考框架让你能够做出正确的投资决策；二是有一种能力让你控制住自己的情绪以避免破坏这个思考框架。

那么现在扪心自问，自己做到了哪几点？如果做不到，那就请沉下心来，读完下面的文字。

看懂楼市周期，需要远近结合，既可以看懂长远趋势，也能搞清楚期间的小波动。

“房住不炒，长效机制”是表层现象，往深细究，是预防房地产带来的潜在“系统性风险”。前几天住建局牵头在京召开座谈会，会议主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

这三点，都是为了提振市场“信心”。

两年疫情，全球经济周期被打乱，全球放水现象明显，全球都逃脱不了“楼市资产避险”的象限，房价上涨趋势凸出。

权威地产咨询公司数据显示，截止今年6月的12个月内，55个国家的平均房价年增长率升至9.2%，三分之一的国家出现了两位数的价格增长。

全球数据里，其实中国房价的增长率偏低。

所以多数城市出台“二手房指导价”定向冻结楼市，会出现比2015年大涨更为凶猛的浪潮。

即使眼下的楼市如此“冷”，但从全年的交易规模上讲，今年要比去年有确定性的增长。

五个月前，杭州第一次土拍的火爆全场，杭州出让的57宗土地获得1178.2亿元，排名全国第一。要知道，近几年杭州一直是卖地大户，全国大中小型开发商争相涌入，即使在其他城市遇冷的时候杭州还有“万人摇”。

直到八九月份，市场才开始不再上升。

被舆论干扰的时候，把视野调得长远一点，发现情况并没有那么坏，只看当下的人，自然会被情绪所牵连。

楼市法则：调控可以抑制需求，但不会消灭需求。

比如，深圳二手房现在成交已经进入冻点，接下来就是价格下跌，直至价格跌到合理区间，成交反弹，然而进入下一轮上涨周期，它也是反复的。

一个理智的楼市参与者，不应该被市场情绪扰动，而是把心思全部放在搭建“思考框架”上。

思考框架最重要的基础是，“选房”。

选房就是一件不断妥协的过程。

这个世界上，永远有更贵更好的房子，但我们的资金有限，那么就必须在诸多限制中，做出取舍。

那么在城市买房，如果考虑房子的升值、居住体验，各项因素应该怎样排序呢？

答案如下：交通条件、教育资源、小区规划、生活配套。

拿交通条件来说，最重要的是地铁，其次是公交，然后是高速路口、火车站、机场。

在交通条件的选择上，交通条件的本质是“以时间换空间”，提高城市出行效率，讲究便利性和频率。

对于大多数刚需购房者，尽量选择在公交、地铁、高架周围。

教育因素，也很重要，尤其是对于有孩子的家庭。经过上半年教育调控后，整个市场对学区房的预期出现悲观情绪。

但是学区房不同于学位房，所有有孩子的家庭，无一不想让孩子进入好的学校读书，这个供需杠杆会一直存在。其实，教师轮岗早在2011年就有城市出现过相关政策，最后也都岌岌无声了。

即便是全部学校进行教师轮岗，但要想让学校达到同等的师资力量，也是需要长久的时间，同样，生源的影响非常重要。

最好的学区房可能会下行，但中部学区房依旧是大部分家庭选择的对象，优质地段的学校价值，是将持久存在的。

在教育因素的选择中，小学教育受重视程度排名第一，其次是幼儿园和中学。

生活配套排名第三位，价值排列依次为：

综合医院、购物中心、便利店、休闲广场、公园、百货商场等。

在生活配套层面，对于商业的需求是排在第一位的，其次是广场和公园，最后才是医院。

商业是一个城市繁荣的体现，最好是开车10分钟内可以达到一个商场，能随时体验到线下购物娱乐消费的乐趣，这对于生活幸福感的提升至关重要。

小编每次出差，基本会把酒店订在大型商场的周边，因为在这里，能体验到一座城市的活力，在生活需求上，也可以及时得到满足。

其次广场和公园。广场代表老少娱乐，公园则是对城市生态资源的占有。

贝壳在前段时间，对北京473个公园进行调查研究，发现7成的公园房（1公里内有公园），要比非公园房，价格高很多。

那么小区规划最重要的是绿化，绿化率的高低，意味着开发商愿意花多少成本在不赚钱的地方上。

如果跟你把房子说的高大上，结果一看绿化10%，生活品质将无限降低。

此外，还有车位比例、人车分流、容积率、大型社区、小型社区。

在社区规模选择上，不要买大几十栋楼的巨盘，也别买只有几栋楼的小社区。

太大不容易管理，而且人口杂乱，物业跟不上，太小的话基本没有小区配套。

户型的选择，这是最简单的也是最难的。

人们最关注的是采光、通风，坐北朝南为最佳，其次是东西向，主卧和客厅朝北的房子不要买。对于通风来说，厨房和卫生间带窗户是最佳的，退而求其次也要保证厨房的通风条件。

然后是得房率和空间比例问题。很多人买房不问得房率，结果纸面上房子很大，住进去特别小，这是因为大多数面积被公摊了。而且有的户型设计不合理，导致大空间浪费，也是不应该的。

最后大家关注的是阳台、飘窗、露台或者独立储物间问题，这些都是房子的附加值。

总之，户型的选择，一采光通风，二面积得房率，三附加功能，最后还要关注动线和静线是否分离。

买房卖房，需要站在经济的角度去选择，在众多因素中相互取舍，达到跟自己经济能力匹配的上限。

也就是说，买房不要求稳，而是在保障生活秩序不被打乱的基础上，尽可能踮起脚尖，买最好的。

实景图

反观盐城市场，盐城凤麟府全维度满足居住需求由碧桂园、通银、弘阳三强巨擘，联合打造，以高居上半年盐城销售额第一的成绩，红领盐南，看得见的优越地段、配套、产品品质有口皆碑，众口铄金。

示意图

凤麟府地处西南核心位置，位于神州路东，吾悦广场、中南城购物中心、神州路三大商圈环绕，项目地段上集政务、文教、商业三维一体，赋能前景广阔，区域价值极高，城市发展所向。

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凤麟府紧邻西环路高架，出行十分便捷，海洋路新增闸道上下，大大拉近了项目与主城的融合。

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项目位于神州路东，周边醇熟社区环伺，神州路夜市生活圈尽享繁华，居住生活氛围浓厚。同时，海洋路沿线，吾悦广场、中南城购物中心、新弄里随心畅达。

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凤麟府项目与盐都区实验小学、盐城市初级中学一路之隔，枫叶国际学校等名校林立。高端教育资源一应俱全，雄厚师资。同时，盐渎小学部分工程招标公告已经公示，动作进展迅速。另外周边此前规划的吴抬路实验学校已经启动部分建设招标，多个新建学校加持，盐南教育力量再次升级。

凤麟府五期建面约99-128㎡三房、四房爆款户型在售！