【预测】调控不断热度不减，千呼万唤始出来的城南土拍，你怎么看？

人民路西、学海路南地块（20171401），将于9月8日下午17:00正式拍卖，此次土拍交易将通过盐城国有建设用地使用权网上交易系统（http://www.landyc.com）完成。本次拍卖的地块作为盐城城南为数不多的剩余土地中拥有极好的地理位置和土地完整度，在挂牌信息发布初期便引起各界的广泛关注。稀缺，成为该地段绕不开的关键词。

地块基本信息

在最新版土地推荐手册中，城南（世纪大道以南串场河以西片区）共计推荐了4块土地，20171401地块为城南2017年首个挂出的地块，该地块在今年城南推荐的4个地块中位置相对较好，地块方正，地块被内部的步业街分为两部分，有利于项目做整体的高低规划。

地块配套

价格预判

2017年1-8月共成交了19幅居住用地，溢价均值为101%，此次竞拍土地楼面价约为4286元/㎡。 按今年成交土地的溢价均值101%来计算，4286*（1+101%）=8614，土地成交楼面价将达到8614元/㎡，如按此楼面价计算，计入建安工程费、税费、财务费用、管理费、营销等费用，预计房价将达到15000元/㎡以上。当然通过平均溢价率推导楼面价本身只作为一种参考性质的计算方法，几乎不具备逻辑意义，因此8614元/㎡的楼面价值得考量。通过与该地块同一板块近期成交的土地来看，7月28日成交的东圣花园地块同属于城南，地块周边目前发展相对本地块周边更加成熟，但本地块胜在未来发展前景良好，以及学区资源的相对优势，东圣花园地块成交楼面价为8000元/㎡，由此看来前面推导的8614元/㎡的楼面价尚处于合理区间。

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      此外，根据前面的楼面价推导出来的15000元/㎡的销售价格是否能够实现呢？由于市场的复杂性，未来盐城楼市的具体情况无法说清，但是通过简单的静态价格测算方法可大致得出特定环境下价格实现的可能性。根据2017年7月城南成交均价13780元/㎡，如按每年10%的房价增长幅度计算，一年后的房价约为13780*（1+10%）=15158元，因此在特定的理想环境下，一年后本地块15000元/㎡的入市均价具有一定的可行性。

（以上数据多数基于并不严谨的推断，市场惯例以及特定条件，因此参考意义有限。）

总   结

地块位置优越且稀缺，未来片区发展前景良好，因此地块的投资意义不言而喻，然而结合日趋收缩的信贷政策以及目前的市场反应，似乎又变得扑朔迷离，至于地块未来的发展究竟会怎样，这大概得从9月8日的土拍结束后开始说起。

数据来源：同策咨询盐城市场策划中心

执笔人：同策咨询盐城分公司市场策划中心

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